背景概述
根据 黄金形态通APP 报道，2025年欧洲房地产市场在经历了一段经济不确定性和成本上升的时期后，正显示出谨慎复苏的迹象。尽管预计将出现温和增长，但住房可负担性和供应问题继续拖累该行业，尤其是在主要城市的住房市场。
2023年第二和第三季度房价下跌后，欧盟房价在2024年恢复上涨轨迹。这标志着自2013年开始并在新冠疫情危机后加剧的长期趋势的延续。2023年的下跌在名义上较为温和，但经通胀调整后以及相对于家庭可支配收入而言则更为明显。到当年年底，名义价格已基本恢复，为2024年更强劲的增长奠定了基础。
关键要点
根据 TradingPedia 分析的数据，到2024年第四季度，欧盟名义房价同比上涨4.9%，超过了2022年中的峰值。经生活成本变化调整后的实际涨幅较为温和，为2.1%。同期交易量也有所恢复，回到与疫情前相当的水平。
然而，各成员国的反弹规模差异显著。保加利亚、匈牙利、葡萄牙、西班牙、荷兰、波兰和克罗地亚在2024年第四季度均录得超过10%的年价格涨幅。相比之下，瑞典、德国、奥地利和卢森堡——这些在2023年经历了更剧烈调整的国家——仅出现温和的价格上涨。与此同时，法国和芬兰继续录得同比下跌。
影响解读
2023年欧盟房价的轻微下跌主要是由家庭借贷能力急剧下降所驱动，原因是抵押贷款利率的陡升超过了收入增长。然而，随着2024年利率开始放松，借贷能力反弹速度快于房价——欧盟委员会注意到了这一转变，但可负担性仍远高于其长期平均水平。在欧盟大部分地区，过去五年实际房价增长超过了借贷能力的改善，使得家庭越来越难以通过抵押贷款获得或负担住房。
可负担性问题不仅限于抵押贷款获取。欧洲议会强调了更广泛的成本压力：2015年至2023年间，欧盟房价平均上涨48%，仅在2023年，就有10.6%的城市家庭和7%的农村家庭将超过40%的可支配收入用于住房。这些数字凸显了家庭预算的显著压力，即使借贷条件有所改善。
关键对比
以下为2024年第四季度欧盟部分成员国房价年增长率对比：
| 国家 | 房价年增长率 |
|---|---|
| 保加利亚、匈牙利、葡萄牙、西班牙、荷兰、波兰、克罗地亚 | 超过10% |
| 瑞典、德国、奥地利、卢森堡 | 温和上涨 |
| 法国、芬兰 | 同比下跌 |
此外，欧盟整体名义房价同比上涨4.9%，实际房价上涨2.1%。
未来展望
加剧可负担性问题的是住房结构性供应不足的加深。CBRE 估计欧洲住房短缺已达到约960万套——约占现有住房存量的3.5%——并警告当前的许可和建设水平不足以满足需求，仅达到所需水平的约64%。如果不持续增加建筑活动，仅填补这一缺口就可能需要四年以上。此外，CBRE 预计，2025年租金成本上升和住房私有化加剧将进一步恶化租户的可负担性挑战，增加政策制定者干预的压力，尽管租金管制可能抑制供应的风险依然存在。
展望未来，家庭收入预计将上升——这是借贷能力的关键驱动因素，得益于2025年实际工资增长1.6%和2026年增长1.1%的预期。这表明需求可能继续积累， potentially spurring more housing investment. 然而，新住房的实际交付将滞后。高昂的建筑成本、紧张的融资条件、土地使用法规和环境限制将继续阻碍供应增长，意味着可负担性压力和供应短缺在短期内不太可能缓解。
编辑总结
欧洲房地产市场在2025年呈现谨慎复苏态势，但结构性挑战依然突出。房价回升和交易量恢复表明市场信心有所改善，然而可负担性恶化和供应短缺仍是制约行业健康发展的关键因素。政策制定者面临平衡市场干预与鼓励供应的难题，未来市场走势将取决于收入增长、利率路径和建筑活动的实际进展。
常见问题解答
问题：2024年欧盟房价表现如何？
回答：根据 TradingPedia 分析的数据，到2024年第四季度，欧盟名义房价同比上涨4.9%，超过2022年中的峰值；实际房价上涨2.1%。交易量也恢复至疫情前水平。
问题：哪些欧盟国家房价涨幅最大？
回答：保加利亚、匈牙利、葡萄牙、西班牙、荷兰、波兰和克罗地亚在2024年第四季度均录得超过10%的年价格涨幅。
问题：欧洲住房短缺有多严重？
回答：CBRE 估计欧洲住房短缺已达到约960万套，约占现有住房存量的3.5%。当前建设水平仅达到所需水平的约64%，填补缺口可能需要四年以上。
问题：可负担性压力体现在哪些方面？
回答：欧洲议会数据显示，2015年至2023年间欧盟房价平均上涨48%。2023年，10.6%的城市家庭和7%的农村家庭将超过40%的可支配收入用于住房。
问题：2025年欧洲房地产市场前景如何？
回答：预计家庭收入将上升，实际工资2025年增长1.6%、2026年增长1.1%，可能推动需求。但建筑成本高、融资紧张、土地法规和环境限制将阻碍供应增长，可负担性压力和供应短缺短期内难以缓解。
